افراز و تفکیک دو ابزار برای تقسیم مال مشاع می باشند.
مال مشاع:مالی که دو نفر یا بیشتر در جزء جزء آن شریک هستند.بعبارت دیگر شرکا در مولکول های مال مشاع شریک هستند و اگر یکی از آن ها از قسمتی از مال استفاده کند قطعا از سهم مالکیت شریک دیگر هم عایدی برده است.نتیجه اینکه باید قراردادی در استفاده شرکا از مشاع باشد.مثلا یک باغ گیلاس به دو برادر ارث می رسد. آنها توافق می کنند به صورت یک روز در میان از، ماترک مشاع استفاده کنند.البته معمولا افراد دوست دارند استقلال کامل نسبت به مایملک خود (اموال خود) داشته باشند.یعنی می خوام مال خودم باشه یا پولش را لازم دارم .در نتیجه کار به افراز یا تفکیک می رسد.
افراز:یعنی خط کش بذار ،ببر جدا کن سهم من را بده.حالا می شود یا واحد آپارتمان که بین دو شریک مشاعی به سهام هر یک سه دانگ از شش دانگ را افراز کرد؟ خیر در اینجا هست که اداره ثبت پیرو نظریه شهرداری نامه عدم افراز صادر می کند و ذینفع دعوای تقسیم به دادگاه مراجعه می کند.نکته مهم این است که شریک مال مشاع حتی بدون رضایت سایر شرکا می تواند تقاضای افراز را مطرح کند.
تفکیک:به معنی تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر می باشد.شخصی یک هکتار زمین دارد و آن را به ده قطعه هزار متری تفکیک می کند تا راحت تر به فروش برسد.لیکن ،پس از تفکیک هر شریک صاحب قطعه مختصی خود نمی شود و شراکت شرکا مثل قبل در قطعات تفکیکی ادامه می یابد.مثال دو نفر در یک هکتار زمین به صورت دو دانگ و چهار دانگ شریک هستند،بعد از تفکیک یک هکتار زمین به ده قطعه هزار متری ،دو شریک در هر قطعه هزار متری به نسبت دو دانگ مشاع و چهار دانگ مشاع شریک هستند.
موارد منع تقسیم:
۱-وجود سند مالکیت معارض تا وقتی که مشکل حل نشده است.(ماده ۱ق.ا و ف.ا.م)
۲-وجود شرط عدم تقسیم(العقود تابعه للقصود)(freedom of contracts) البته راهکار برای تقسیم دور از ذهن و غیر مقدور نیست.(۵۸۹ ق.م)
۳-تقسیم به موجب قانون منع شده.مثلا موقوفات علی الاصول وفق قوانین قابل تقسیم نیست.زیرا واقف و موقوف علیهم مالک نیستند.مال وقفی طلق نیست.ماده ۵۹۷ ق.م
۴-تقسیم موجب از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد.(مانع از دستور فروش مال مشاع نیست)(۵۹۷ق.م)
صلوات بر محمد و خاندان پاک او